不動産の購入でよくある質問

不動産を売却するときに住宅ローンがまだ残っている方は多くいらっしゃいます

特に若い世代で住み替えをするかたはほとんど該当します

住宅ローンの残債が残っている場合には、タイトルの通り

全額返済をしないと売却はできません

住宅ローンを借りると、借入先の銀行の『抵当権』がお家に付きます

抵当権というのはわかりやすく言うと

『住宅ローン返せなかったら、家を強制的に売って返してもらいますよ』という権利です

買主としては、こんな権利がついた物件を買わされたら

たまったものではありません

ですから、不動産の売買の際にはこの抵当権を売主が外すことが契約の条件となります

この抵当権を外してもらうには住宅ローンを全額返済するしかありません

家を売って買主から支払いをしてもらい

その支払いで住宅ローンを全て返済できればいいのです

よく勘違いされるのですが

契約時などに前もって、住宅ローンを返さなければならないと訳ではありません。

ただ、家の価値が下がってしまい、家が相場で売れても住宅ローンを全額は消せないという方も中にはいらっしゃいます。

売れた金額以外に自己資金で支払うことができれば、売却は可能ですが

自己資金なども用意できない場合には売却できないケースもあります

まずはご自分の家の相場額を知り、その価格であれば住宅ローン返済が可能かどうか？

を把握しておくこと。

初歩的ですが大切なことですので、まずはそこをクリアにしてください

はじめて見た物件を気に入って、すぐに購入する方もいれば

２年、３年、探していて

まだマイホームが見つからないという人も中にはいます

私もこの仕事を長年やっていて

この『２年、３年、探していて物件がみつからない人』には

特徴があるような気がしています

その特徴のいくつかを挙げると

１　マイホーム購入に関しての知識が豊富すぎる

２　物件をたくさん見すぎている

３　希望条件を聞くと、現実離れした夢のようなことを言っている

などなど

２年、３年探していることが決して悪いということではありません

欲しい物件のイメージははっきりしていて、予算も現実にみあっているのに

ただ、学区やエリア、マンション等で限定して探していて、

なかなか物件が出てこないという方もいらっしゃいます

そういう状況の人は、物件が出れば買える準備が整っているので

あとはご縁を待つだけです。

ただ、具体性も無いまま、ずっと物件を探しいる方は

あと何年探しても物件を購入することはできないことが多いです

なぜなら、現実を直視することを避けているからです

現実をみるという作業は、思っているより辛く、負担になるものなので

何も決めないでいるほうが楽なのです

マイホーム探しは決断の連続

どのエリアに絞るか、どのくらいの予算にするか

何を優先して、何を諦めるか

そういったことを一つ一つ、決定していき

最終的に自分達の希望に近いマイホームにたどりつく作業なのです

それはマイホームを買うからには、避けて通れません

でも避ける方がいます。

そんな方が代わりにするのが

『知識をつけること』『物件をやみくもにたくさん見ること』

その結果、家はまだ買ってないけど

営業マンよりも知識豊富になりました

という方もいらっしゃいます

そんな状態が『２年、３年、探していて物件がみつからない人』の特徴です

あなたもそんな風になりかけていませんか？

もはや、マイホームを買う事が目的でなく

マイホーム探しそのものが趣味になってしまう場合もあります

『現実を見る』

言葉にするとなんでもありませんが

実際にそうするのは難しいのかもしれませんね

結論から言ってしまうと

『マイホームは投資ではありません』

色々な考え方がありますし、物件によっても違いますので、全部のケースが

投資でない訳ではありませんが、

一般的なマイホームを購入することは『投資』ではなく『消費』です

昔々のように、地価が年々上がっていくことを前提にして

世の中が成り立っていた時代には、マイホームも投資になるかもしれませんが

今は状況が全く違います

マイホームを投資目的で買いたいという方

特に男性に多い傾向ですが、たぶん『投資』という言葉が好きなだけなのだと思います

（自分が投資をしているという気分になりたいだけの事が多い。）

または、『少しでも物件を安く買って得をしたい』という事を

投資という言葉で言っているのかもしれません

これは私の考え方なので、正しい定義ではないかもしれませんが

投資の原則とは『誰よりも安く買って、少しでも高い利回りを得る活動』だと思います

ボロボロのアパートを買って、手を加え、付加価値を付けて高利回りにするとか

誰も見向きもしない物件を安価で買い叩いて、甦らせるとか

そういうのが投資だと思います

この点で考えると

一般の市場に流通していて、不動産会社から買おうとしている時点で

もはや『投資』ではないのです

本当に魅力的な投資物件であれば

みなさんの目に触れる前に

まず業者が買ってしまうことでしょう

なぜ、こんなに事を言うのかというと

マイホームを購入するのにこの『投資』という考えを中途半端に持ち出して探すと

状況を混乱させ、判断を見誤ることが多いからです。

自分達家族の快適さを追求するのが『マイホーム購入』

投資利回りを最大化するのが『投資』

同じ不動産を買うのでも、まったく違った活動です

投資、投資、と言って探している人ほど

物件は見つかりません

それは当然で

『マイホーム』に相応しい物件と、『投資』に相応しい物件は

まったく違うからです

投資、投資、と言っている人ほど

偏った、本で読んだような知識しかなく、似非専門家のカモになりやすいのです

そういう方に限って、新築物件を買おうとしていたりしますから驚きです

中途半端に投資を考えるのは状況を混乱させ

マイホーム探しを複雑にするだけです

それよりも現実を見て

ご家族の快適さを考える方が建設的な探し方だと私は思います

最近良くいただく質問に、

中古住宅と新築住宅では、住宅ローンの金利優遇がかわるのですか？

ということです。

結論からすると、

「変わりませんが条件付きです」

でも、皆さん新築住宅のほうが金利優遇が良いと思われているかたが多いですｌ

中古住宅の場合の条件とは、「建築基準法や法律を守って建てられていること」

です。

例えば、東村山市、東久留米市、小平市では、規定の建ぺい率・容積率をオーバーして

建てられている中古住宅がとても多いです。

これは、当時、建物を建築する際に、お役所は図面だけで許可をおろしていて、

実際に図面通り建っているかのチェックをしていなかったので、許可がおりている建物より大きい建物を建ててしまうことも可能でした。

ただ、今では建ぺい率・容積率をオーバーしていると、銀行の住宅ローン審査がおりません。

このような建物ではなく、きちんと法律を守って建てられている中古住宅は、住宅ローンの金利優遇が受けられます。

東村山市　小平市　東久留米市で物件をお探しの場合は、その建物がきちんとローン

審査に通るかどうか、お調べしますので、お気軽にご連絡ください。

東村山市物件サーチ

小平市物件サーチ

東久留米市物件サーチ

不動産会社やマンションのモデルルームなどに行くと

資金計画をススメられます

この資金計画。

後回しにする人もいるのですが

絶対に探し始めにやっておいたほうがいいです

でも、ほとんどの営業マンが提案する資金計画では物足りません

なぜならば、

『あなたの年収だとこれくらい借りれます』

『この物件を買うと、毎月返済はこれくらいです』

この２パターンしか計算しないからです

まず最初に一番目の

『あなたの年収だとこれくらい借りれます』ですが

あなたが借りられる金額は年収から逆算して計算します

この計算方法だと、多くの方が

『こんなに借りられるんだ！』と驚きます

でもその計算の根拠は、銀行の基準（統計データ）でしかないのですが

『私達はこれだけ借りても大丈夫だ』という裏付けやお墨付きのように

勘違いしてしまいます

その人、そのご家族によって、家計状況や生活設計は全く違います

銀行側の基準に合わせて資金計画をし、マイホーム探しを始めてしまうと

多くのケースで、身の丈よりも高額なお家を買い、

ギリギリの住宅ローンを組むことになります

そんなことにならないためにも

あなたに必要な資金計画は

『あなたの希望する毎月返済額から、いくら借りればよいかを逆算する』

たったこれだけです。

あまりにも当たり前のことなのですが

当社に相談に来られるお客様のほとんどは、この計算をしていません

この逆算をしておくだけでも

住宅ローンの借り入れに対する不安は半減します

人から言われたことや人の基準で考えると

どんなに理路整然と説明されても

少しの不安が残りますが

自分の生活レベルを中心に考えたことには自信を持てるものです

また、よくある資金計画の２番目のケース

『この物件を買うと、これくらいの支払いになります』についてですが

もちろん目途を立てるのに必要で、重要な計算ですが注意が必要です

それは

・ボーナス払いを多めに計算されていないか？

・金利は何％で計算されているか？

・返済期間はあなたの希望通りか？

以上の３点をチェックすることが必要です

数字というのは便利なようで、怖い側面もあり

少しの調整をするだけで、大幅に変わってきます

毎月返済額を安く見せるために、ボーナス払いを多めに設定したり

デメリットを説明しないまま、低金利の商品で計算していたり

当然のように最長の３５年返済で計算していたり

そういったことで、身の丈よりも高額な物件も

十分買えるように見えてしまうからです

このようなことを考慮して、生活レベルに合った資金計画を早めに立てましょう

物件を探すときにほとんどの方が

ご夫婦や家族で、探す物件の希望条件を話し合うのではないでしょうか？

その希望条件が現実的かどうかは別にして

マイホーム探しで、一番楽しい時間かもしれませんね

この希望条件を考えている時にも、ちょっとしたコツがあります

それは『希望条件ではなく、ＮＧ条件を考える』という事

ＮＧ条件とは、『こういう物件は嫌だ！』ということです

例えば、駅から徒歩１０分以内が希望だなあと考えるのではなくて

駅から２０分以上歩くのは絶対嫌だなあと考えていった方が

本来の希望に近い物件が見つけられます

人間は知らず知らずのうちに、周りの多くの人が欲しいと思っている事を

自分が欲しいと思っている事だと無意識に勘違いしています

ブランド品なんかはその典型です

テレビで見たから、友達がこんな家を買ったから、なんとなくイメージで

など無意識のうちに、自分以外の環境からの影響を多く受けています

自分では『こんな物件が欲しい』と思っていても

実は『こんな物件に住んでる私って素敵でしょ。』と

他人に向けてアピールするための希望条件になっていることが多いのです

しかし、『絶対に嫌！』ということはほとんどがその人のオリジナル

誰が何を言おうと、嫌なものは嫌

その感覚こそがオリジナルです

嫌な事や物を、嫌になった背景には、たいてい『体験』『経験』が伴います

しかし、希望や夢というのはほとんどが体験したことが無く

イメージや外部からの刷り込みや影響が大きいので

自分のオリジナルでなくなることが多くなります

ＮＧ条件をたくさん挙げていくほど

最終的にははっきりと明確なマイホーム像ができあがります

それは有名な画家がりんごの絵を描くときに

りんごを描くのではなく、その背景を描いていくと自然とりんごが描けている

というような事に似ているかもしれません

『実家で暮らしていたときに、一戸建てで冬はすごく寒かった

だから私は一戸建ては嫌』

『以前、通勤で３０分駅まで歩いてたけど、もうあの思いはしたくない』

などなど、今までの経験から住まいにまつわる嫌なことは色々とあると思います

希望条件を考えるのも楽しいですが

ぜひこのＮＧ条件も考えてみてください

ぶれない、オリジナルなマイホーム像に近づけるはずです

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